Klausimas. Dėl nuosavybės teisės įgijimo momento, perkėlus pirkėjo teises ir pareigas, pažeidus pirmenybės teisę pirkti, ir sandorio, sudaryto pirkėjo, kurio teisės ir pareigos perkeltos naujajam pirkėjui, negaliojimo

Ginčas dėl žemės sklypo ir jame esančių statinių nuomos sutarties galiojimo kilo po to, kai teismo sprendimu buvo pripažinta, kad žemės sklypas buvo parduotas pažeidžiant ieškovų pirmumo teisę jį įsigyti. Ieškovai prašė šią nuomos sutartį pripažinti niekine ir negaliojančia, kaip sudarytą asmens, neturėjusio teisės disponuoti turtu.

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai konstatavo, kad nuomos sutartis galioja, nes, ją sudarant, atsakovas buvo registruotas kaip turto savininkas. Pirkėjo teises ir pareigas perkėlus ieškovams, jiems nuosavybės teisė į turtą perėjo tik nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo momento.

Kasacinis teismas konstatavo, kad teismo sprendimas, kuriuo perkeliamos pirkėjo teisės ir pareigos, turi retroaktyvią galią, jeigu kitaip nenustatyta teismo sprendimu. Perkeliant pirkėjo teises ir pareigas nuosavybės teisės įgijimo momentas paprastai turi būti nustatomas pagal CK 4.49 straipsnyje įtvirtintas taisykles, o ne siejamas su teismo sprendimo, kuriuo perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos, įsiteisėjimo momentu.

Byloje nustatyta, kad atsakovui, kaip pirkėjui, žemės sklypas su statiniais buvo perduotas pirkimo–pardavimo sutartimi. Toks šalių susitarimas neprieštarauja CK 4.49 straipsnio 2 dalies nuostatoms, todėl, nenuginčijus pirkimo–pardavimo sutarties ir teismo sprendimu perkėlus ieškovams atsakovo pirkėjo teises ir pareigas pagal pirkimo–pardavimo sutartį, kasacinis teismas konstatavo, jog nuosavybės teisė į žemės sklypą ir statinius ieškovams perėjo nuo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento.

Kasacinis teismas nusprendė, kad, konstatavus ieškovų pirmenybės teisės pažeidimą ir atitinkamai jiems perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovas nelaikytinas įgijusiu nuosavybės teisę į žemės sklypą su statiniais. Atsižvelgiant į tai, žemės sklypas su statiniais vėliau negalėjo būti teisėtai išnuomotas, nes atsakovas nebuvo tinkamas subjektas ir neturėjo teisės išnuomoti šio turto. Nuomos sutartis sudaryta pažeidžiant CK 4.37 straipsnio 2 dalį, 6.477 straipsnio 4 dalį, 6.548 straipsnio 1 dalį, o tai sudarė pagrindą nuomos sutartį pripažinti niekine ir negaliojančia pagal CK 1.80 straipsnio 1 dalį. Kasacinis teismas nenustatė išimtinių aplinkybių, dėl kurių nuomos sutartis turėtų būti pripažinta negaliojančia nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos (CK 1.95 straipsnio 2 dalis).

Remdamasis nurodytais argumentais, kasacinis teismas panaikino teismų procesinių sprendimų dalis ir dėl jų priėmė naują sprendimą – ieškovų ieškinį patenkino iš dalies, pripažino žemės sklypo ir statinių nuomos sutartį niekine ir negaliojančia ab initio.