2021 m. lapkričio 16 d.
Vilnius
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bajoro, Rasos Gudžiūnienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Romualdos Janovičienės,
teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovių bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės „LDK investicijos“ ir N. L. apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-964-866/2021 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Studio Shape“ ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „LDK Investicijos“ ir N. L. dėl hipotekos sutarties dalies pripažinimo niekine ir negaliojančia, arešto panaikinimo, pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia (sudarymo patvirtinimo) ir nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą pripažinimo, dalyvaujant tretiesiems asmenims notarui S. S., uždarajai akcinei bendrovei „Projektų valdymo kompanija“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė (toliau – UAB) „Studio Shape“ patikslintame ieškinyje prašo:
1.1. pripažinti įvykdyta preliminariąją namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini) ir patvirtinti, pripažinti galiojančia bei įregistruoti pagrindinę patalpų, esančių adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pagal naują numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtų indeksais Nr. 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16, 2-17, 2-18, 2-19, 2-20, 2-25 ir 2-26 (toliau – ginčo patalpos, ginčo turtas) pirkimo–pardavimo sutartį;
1.2. pripažinti ieškovės nuosavybės teisę į ginčo patalpas;
1.3. panaikinti ginčo patalpų areštą;
1.4. nutraukti ieškovės subjektines nuosavybės teises pažeidžiančius veiksnius – pripažinti tarp atsakovių UAB (šiuo metu – bankrutuojanti uždaroji akcinė bendrovė (toliau – BUAB) „LDK investicijos“) ir N. L. 2018 m. kovo 16 d. sudarytos maksimaliosios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2 punktą, kuriuo yra įkeičiama dalis gyvenamosios patalpos – buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), buto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17, niekiniu ir negaliojančiu;
1.5. įpareigoti valstybės įmonę (toliau – VĮ) Registrų centras panaikinti įrašą dėl gyvenamųjų patalpų – buto (unikalus numeris (duomenys neskelbtini)), adresas: (duomenys neskelbtini), buto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais: Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17, įkeitimo BUAB „LDK investicijos“ ir N. L. 2018 m. kovo 16 d. sudarytos maksimaliosios hipotekos sutarties pagrindu;
1.6. priteisti bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad su atsakove BUAB „LDK investicijos“ ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ yra sudariusi preliminariąją sutartį dėl statomo namo dalių su sklypo dalimis pirkimo už bendrą 112 077 Eur kainą. Visą šią sumą ieškovė sumokėjo iki pagrindinės sutarties sudarymo, tačiau notarinė sutartis buvo sudaryta tik dėl žemės sklypo dalies pirkimo, nors ieškovė ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Atsakovės teigimu, dėl jos prievolių pagal paskolos sutartį atsakovei N. L. neįvykdymo, hipoteka užtikrintas turtas yra areštuotas, todėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudaryti ir notarine tvarka patvirtinti negalima. Kaip ieškovei paaiškėjo, pastačius antrą aukštą ir įregistravus pastatą bei atskirus butus 100 proc. baigtumu, atitinkamai pasikeitė ir VĮ Registrų centre esantys namo butų identifikaciniai duomenys. Tokiu būdu atsakovės BUAB „LDK investicijos“ ir atsakovės N. L. hipoteka užtikrintos patalpos, kurios buvo pagal pirminę numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje buvo pažymėtos indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m), tapo pažymėtos indeksais Nr. 2-10, 2-11, 2-21, 2-22, 2-23 ir 2-24. Dėl šios priežasties dalis hipoteka neužtikrintų butų, įregistravus 100 proc. baigtumą, taip pat tapo apriboti hipoteka bei areštuoti ir priešingai – dalis hipoteka užtikrintų butų tapo neapribotais hipoteka (neareštuotais). Tokiu būdu hipoteka neužtikrintas turtas, kuris buvo atsakovės BUAB „LDK investicijos“ suformuotas ir perduotas naudotis ieškovei, o ieškovė už jį sumokėjo, tapo nepagrįstai, tik dėl pasikeitusios patalpų numeracijos, areštuotas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
3. Vilniaus apygardos teismas 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies:
3.1. pripažino ieškovei UAB „Studio Shape“ nuosavybės teisę į patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini) (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pagal 2017 m. lapkričio 13 d. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų bylą pažymėtas indeksais 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16, 2-17, 2-18, 2-19, 2-20, 2-25, 2-26, įgytas pagal BUAB „LDK investicijos“ (pardavėjos), UAB „Studio Shape“(pirkėjos) ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ (projekto valdytojos) 2016 m. rugpjūčio 30 d. trišalę preliminariąją namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini);
3.2. nustatė, kad tarp atsakovių N. L. ir BUAB „LDK investicijos“ 2015 m. birželio 22 d. sudarytos paskolos sutarties vykdymui užtikrinti 2018 m. rugpjūčio 16 d. maksimaliosios hipotekos sandoriu, įregistruotu 2018 m. kovo 19 d., įkeičiamas daiktas – gyvenamosios patalpos-butas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), baigtumo procentas 48, įkeistos 7168/23321 dalys buto, t. y. 71,68 kv. m ploto patalpos, pagal pradinę jų numeraciją 2017 m. gegužės 9 d. Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m), atitinka 2017 m. lapkričio 13 d. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų byloje patalpas, pažymėtas indeksais 2-10 (33,56 kv. m), 2-11 (2,57 kv. m), 2-21 (2,55 kv. m), 2-22 (4,36 kv. m), 2-23 (13,44 kv. m) ir 2-24 (12,98 kv. m);
3.3. Nekilnojamojo turto registre panaikino įrašą – 2018 m. kovo 19 d. Hipotekos registro pranešimą apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto objektui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini);
3.4. panaikino antstolių taikomus areštus nekilnojamojo turto objektui, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), vykdant priverstinius išieškojimo veiksmus iš skolininkės BUAB „LDK investicijos“;
3.5. priteisė ieškovei UAB „Studio Shape“ iš atsakovės N. L. ir atsakovės BUAB „LDK investicijos” bankroto administravimo lėšų lygiomis dalimis 5 624,50 Eur bylinėjimosi išlaidų.
Dėl preliminariosios sutarties pripažinimo įvykdyta ir nuosavybės teisės pripažinimo
4. Teismas, įvertinęs preliminariosios sutarties sąlygas, nustatė, kad šalys susitarė dėl būsimo, t. y. dar nepastatyto namo dalių (butų) pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ir pirkėjos įnašo į šią statybą.
5. Nustatė, kad pirkėja preliminarią sutartį sudarė ne tik su pardavėja, buvo sudaryta trišalė sutartis kartu su projekto valdytoju. Pagal preliminariosios sutarties 1.7 punktą pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2017 m. liepos 31 d., kurią sudarius laikoma, kad sutartis pasibaigė jos įvykdymu (sutarties 4.1 punktas). Teismas nustatė, kad ieškovė dalimis finansavo objekto statybą, daiktas sukurtas, visa kaina dalimis sumokėta pagal preliminariosios sutarties nuostatas ir daiktas perduotas naudotis pirkėjui perdavimo–priėmimo aktu, pirkėjas yra įsigijęs nuosavybės teise žemės sklypo dalį, tenkančią ginčo patalpoms. Teismas nustatė, kad visiškai užbaigus statybą, kadastrinė byla parengta 2018 m. rugpjūčio 1 d. pagal 2017 m. lapkričio 13 d. matavimus, todėl iki šalių sulygto 2017 m. liepos 31 d. termino pagrindinė sutartis negalėjo būti sudaryta ir dėl to, kad tik atlikus galutinius kadastrinius matavimus buvo suteikti indeksai visoms patalpoms, taip detalizuojant pagal ginčo sutartį įsigytų patalpų plotus. Nekilnojamojo turto registre ginčo patalpoms nuo 2018 m. kovo 9 d. galioja įrašas dėl hipotekos.
6. Teismas, įvertinęs paminėtas aplinkybes, remdamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.93 straipsnio 4 dalimi, 6.309 straipsniu, 6.393 straipsnio 4 dalimi, 6.165 straipsniu ir kasacinio teismo praktika, sprendė, kad šioje dalyje ieškinio reikalavimai pagrįsti ir tenkintini, pripažįstant ieškovei UAB „Studio Shape“ nuosavybės teisę į patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini) pagal 2017 m. lapkričio 13 d. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų bylą pažymėtas indeksais 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16, 2-17, 2-18, 2-19, 2-20, 2-25, 2-26, įgytas pagal BUAB „LDK investicijos“ (pardavėjos), UAB „Studio Shape“ (pirkėjos) ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ (projekto valdytojos) 2016 m. rugpjūčio 30 d. sudarytą trišalę preliminariąją namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartimi.
Dėl hipotekos sandorio, areštų ir VĮ Registrų centras įrašų panaikinimo
7. Teismas nustatė, kad pirminiu ieškiniu ieškovė prašė modifikuoti atsakovių ginčo hipotekos sandoriu nustatytą patalpų indeksų numeraciją, o patikslintais ieškinio reikalavimais, atsižvelgiant į atliktus turto realizavimo veiksmus, prašė BUAB „LDK investicijos“ ir N. L. 2018 m. kovo 16 d. sudarytos maksimaliosios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2 punktą, kuriuo yra įkeičiama dalis gyvenamosios patalpos – buto (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), buto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais Nr. 2-8, 2-9, 2-14, 2-15, 2-16 ir 2-17, pripažinti niekiniu ir negaliojančiu.
8. Teismas sprendė, kad ieškovė neįrodė teisinio pagrindo panaikinti hipotekos sandorį. Nustatė, kad byloje tarp šalių niekada nebuvo ginčo, jog ieškovės įsigytos patalpos nebuvo įkeistos hipoteka. Ginčo hipotekos sandoris buvo sudarytas identifikuojant įkeičiamą objektą pagal 2017 m. gegužės 9 d. kadastrinių matavimų bylą. Vykdant BUAB „LDK investicijos“ kitų nuosavybės teise priklausančių patalpų realizavimą tame pačiame name, kuriame yra ir ginčo patalpos, antstoliai, atlikdami turto realizavimo veiksmus, rėmėsi 2017 m. gegužės 9 d. kadastrinių matavimų byla, sudaryta esant 48 proc. statinio baigtumui. Teismas taip pat nustatė, kad Nekilnojamojo turto registre ginčo patalpai (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pažymėtas juridinis faktas apie hipotekos įregistravimą 2018 m. kovo 19 d., nurodant, jog įkeičiama 7168/23321 dalis buto, t. y. 71,68 kv. m ploto patalpos, pažymėtos indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m), pagal 2017 m. lapkričio 13 d. nekilnojamojo turto kadastro duomenų bylą. Teismo vertinimu, šiuo konkrečiu atveju, ginčo situacija gali būti išspręsta ir ieškovės teisės apgintos ne naikinant ginčo hipotekos sandorį, bet konstatuojant įkeisto objekto identifikacinių duomenų pasikeitimą, t. y. konstatuojant, kad tarp atsakovių N. L. ir BUAB „LDK investicijos“ 2015 m. birželio 22 d. sudarytos paskolos sutarties vykdymui užtikrinti 2018 m. rugpjūčio 16 d. maksimaliosios hipotekos sandoriu, įregistruotu 2018 m. kovo 19 d., įkeičiamas daiktas gyvenamosios patalpos – butas, (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), adresu (duomenys neskelbtini), baigtumo procentas 48, įkeistos 7168/23321 dalys buto, t. y. 71,68 kv. m ploto patalpos, pagal pradinę jų numeraciją 2017 m. gegužės 9 d. nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m), atitinka 2017 m. lapkričio 13 d. nekilnojamojo turto kadastro duomenų byloje patalpas pažymėtas indeksais 2-10 (33,56 kv. m), 2-11 (2,57 kv. m), 2-21 (2,55 kv. m), 2-22 (4,36 kv. m), 2-23 (13,44 kv. m), 2-24 (12,98 kv. m).
9. Pripažinęs ieškovės nuosavybės teisę į ginčo patalpas, teismas panaikino ir nekilnojamojo turto registre esantį įrašą – 2018 m. kovo 19 d. hipotekos registro pranešimą apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto objektui, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Taip pat panaikino ir antstolių taikomus areštus nekilnojamojo turto objektui, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), vykdant priverstinius išieškojimo veiksmus iš skolininko BUAB „LDK investicijos“.
III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos argumentai
10. Apeliaciniame skunde atsakovė BUAB „LDK investicijos“ prašo Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
10.1. Pagrindinis motyvas, kodėl ieškinys iš esmės buvo patenkintas, kad neva buvo sudaryta ne įprasta preliminarioji sutartis, o būsimo namo statybos sutartis, kartu finansuojant tokią statybą. Be to, preliminarioji sutartis buvo faktiškai įvykdyta, turtas buvo perduotas, o atsakovė BUAB „LDK investicijos“ vengė sutartį įforminti notarine tvarka. Tokia teismo pozicija yra neteisinga ir ji prieštarauja byloje esantiems įrodymams bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikai. Esminis teisinis klausimas šioje byloje, kokios rūšies sutartis buvo sudaryta tarp ieškovo ir atsakovės: ar preliminarioji, ar būsimo buto statybos finansavimo. Sutartyje aiškiai susitarta, kad turtas pereis ieškovės nuosavybėn po notarinės pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo konkrečiame notarų biure. Sutartyje numatytos ir aiškios jos pažeidimo pasekmės, kurios yra būdingos būtent preliminariajai pirkimo pardavimo sutarčiai, o ne būsimo nekilnojamojo turto statybos ir finansavimo sutartims. Taigi šalis aiškiai siejo ikisutartiniai teisiniai santykiai, apibrėžti preliminariąja sutartimi, kurioje nėra nieko nurodyta apie buto statybos finansavimą, nuosavybės perėjimą nuo visos kainos sumokėjimo – nėra aptartos jokios sąlygos, kurios leistų sutartį kvalifikuoti pagal CK 6.401 straipsnio nuostatas.
10.2. Teismas padarė nepagrįstą išvadą neva ieškovė finansavo statybas. Statybas finansavo N. L. pagal atskirą sutartį, o ieškovės ir atsakovės BUAB „LDK investicijos“ sudarytoje preliminariojoje sutartyje mokėjimai buvo susieti su atliekamais darbais tik tuo tikslu, kad ieškovė matytų, jog turtas statomas, o ne iškart mokėtų prašomą sumą avansu. Su statybos darbų finansavimu tokie mokėjimai nebuvo siejami. Lėšų statybai pakako iš N. L. suteiktos paskolos.
10.3. Tarp UAB „Studio Shape“, BUAB „LDK investicijos“ ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ 2018 m. rugpjūčio 7 d. buvo sudarytas papildomas susitarimas prie 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminariosios namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutarties, kuriame tiesiogiai įvardinta, kad nuosavybės teisės notarine tvarka perleisti negalima dėl galiojančio arešto, todėl ir teismas negalėjo vertinti, kad 2018 m. rugpjūčio 7 d. susitarimu perduodama nuosavybė ar valdymas. To teisiškai nebuvo galima padaryti dėl galiojusio arešto. Pagal susitarimą, nepaisant to, koks būtų jo tekstas, nebuvo perleista nei valdymo, nei naudojimosi, nei disponavimo teisė – bet kokį perleidimą draudė galiojantis areštas. Šalys ne vengė perduoti nuosavybę notarine tvarka, o negalėjo to padaryti teisine prasme.
10.4. Atsakovė N. L. (paskolos davėja) ir BUAB „LDK investicijos“ (paskolos gavėja) 2015 m. birželio 22 d. sudarė paskolos sutartį, paskolos tikslinė panaudojimo paskirtis, be kita ko, žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimo ir kotedžų projektavimo finansavimas. Šia paskolos sutartimi paskolos gavėja įsipareigojo įkeisti žemės sklypą. Bet koks sukurtas turtas, vadinasi, ir ginčo patalpos turėjo būti ne perleistos ieškovei, o įkeistos atsakovei N. L.. Neįvykdžiusi pareigos sukurtą turtą įkeisti N. L., BUAB „LDK investicijos“ negalėjo perleisti nuosavybės teisės ieškovei. Pirmiausia turėjo būti įvykdytas įkeitimas ir tik po to su N. L. sutikimu galėjo vykti bet koks perleidimas.
11. Apeliaciniame skunde atsakovė N. L. prašo Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
11.1. Preliminariosios sutarties turinys aiškiai patvirtina, kad šalių valia buvo sudaryti organizacinę Preliminariąją sutartį, kuria susitarė joje nurodytomis sąlygomis ateityje sudarytį namo dalių ir žemės sklypo dalies pagrindinę sutartį. Be to, Preliminariosios sutarties sudarymo metu egzistavo objektyvios priežastys, dėl kurių šalys negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties – namo dalys nebuvo pastatytos ir šalys neturėjo hipotekos kreditorės (atsakovės N. L.) sutikimo, kas dar kartą patvirtina, kad šalys sudarė preliminariąją, o ne pagrindinę sutartį.
11.2. Nuo 2018 m. liepos 24 d. buvo įregistruotas viso buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kuriame yra Preliminariojoje sutartyje numatytos namo dalys, areštas. Tokiu būdu 2018 m. rugpjūčio 7 d. papildomo susitarimo prie Preliminariosios sutarties sudarymo metu namo dalys, numatytos Preliminariojoje sutartyje, buvo areštuotos. Galiojant viso buto areštui, Papildomas susitarimas, kuris kartu buvo ir namo dalių priėmimo–perdavimo aktas, negalėjo būti teisėtai sudaromas ir yra niekinis bei negaliojantis kaip prieštaraujantis imperatyvioms įstatymo normoms (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 1.78 straipsnio 5 dalį niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą teismas konstatuoja ex officio (savo iniciatyva). Kita vertus, net ir sudarant Papildomą susitarimą, šalių valia išliko ta pati – ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Sudarant Papildomą susitarimą jau buvo atliktas (2018 m. liepos 19 d.) ir įregistruotas (2018 m. liepos 20 d.) notaro vykdomasis įrašas, be to, buvo įregistruotas (2018 m. liepos 24 d.) viso buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), areštas. Tokiu būdu, sudarant Papildomą susitarimą buvo pasikeitusios aplinkybės, todėl Papildomas susitarimas negali būti laikomas tinkamai šalių valią atspindinčiu dokumentu.
11.3. Ieškovė žinojo apie atsakovę N. L., kaip atsakovo BUAB „LDK investicijos“ kreditorę. Neatsižvelgiant į tai, ieškovė avansinius mokėjimus pagal Preliminariąją sutartį vykdė į projekto valdytojo, o ne į BUAB „LDK investicijos“ banko sąskaitą, tuo atimdama iš atsakovės galimybę patenkinti savo reikalavimus pagal 2015 m. birželio 22 d. su atsakove BUAB „LDK investicijos“ sudarytą paskolos sutartį iš ieškovės atsakovei BUAB „LDK investicijos“ pervestų sumų. Tokie ieškovės veiksmai laikytini nesąžiningais. Atitinkamai, ieškovės teisės ir teisėti interesai negali būti ginami labiau, nei sąžiningos atsakovės.
11.4. Ieškovė pareiškė negatorinį ieškinį atsakovėms – pripažinti hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2 punktą niekiniu ir negaliojančiu. Ieškovė pasirinko savo teisių gynimo būdą ir apibrėžė bylos nagrinėjimo ribas. Pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai sprendime nurodė, kad hipotekos sandorio panaikinimui ieškovė neįrodė teisinio pagrindo, tačiau nepagrįstai ir neteisėtai išėjo už ieškinio ribų ir sprendimu apgynė ieškovės teises tokiu gynimo būdu, kurio savo ieškiniu neprašė ieškovė.
11.5. Teismui sprendimu panaikinus įrašą, nekilnojamojo turto registre nebelieka jokių įrašų apie teisėtai sudarytą ir galiojantį 2018 m. kovo 16 d. hipotekos sandorį, sudarytą užtikrinti atsakovių 2015 m. birželio 22 d. pasirašytą paskolos sutartį. Būtent senosios buto kadastro bylos pagrindu įkeistos buto dalys buvo parduotos iš varžytinių, UAB „LDK investicijos“ neatsiskaičius su N. L. pagal paminėtą paskolos sutartį, kurios įvykdymas buvo užtikrintas hipoteka. Palikus galioti šią sprendimo dalį, galėtų iškilti klausimas dėl varžytinių teisėtumo.
12. Ieškovė UAB „Studio Shape“ pateikė atsiliepimą į atsakovės N. L. apeliacinį skundą, prašydama skundą atmesti, Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
12.1. Iš sutarties nuostatų matyti, kad šalys susitarė dėl būsimo (dar nepastatyto) turto įsigijimo, ir pirkėjos, t. y. ieškovės, įnašo į šią statybą. Ieškovės dalimis buvo finansuojama objekto statyba bei buvo sukurtas daiktas. Šią aplinkybę konstatavo ne tik Vilniaus apygardos teismas 2021 m. rugpjūčio 2 d. priimtame sprendime, bet ir Lietuvos apeliacinis teismas 2020 m. birželio 2 d. priimta nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-384-464/2020. Sutarties šalys teisėtai ir pagrįstai pasirašė papildomą susitarimą, kuriuo konstatavo pirkėjo finansinių prievolių tinkamą įvykdymą bei įformino turto perdavimo natūra faktą. Pasirašiusi sutartį ir jos pagrindu sumokėjusi visą turto kainą, ieškovė siekia iš de facto (faktinės) turto savininkės tapti ir de jure (teisine) jo savininke.
12.2. Papildomas susitarimas yra visiškai šalių valią atitinkantis, sąžiningas, pagrįstas ir teisėtai pasirašytas dokumentas, kuriuo šalys konstatavo pirkėjo sutartinių finansinių prievolių tinkamą įvykdymą bei įformino Turto perdavimo natūra faktą.
12.3. Dalis ginčo patalpų, kurios sudarant hipotekos sutartį nebuvo įkeistos, pasikeitus patalpų numeracijai tapo įkeistomis. Tokiu būdu, ieškovės įsigytos, bet ne dėl jos kaltės notarine tvarka neįformintos patalpos, kurios šiuo metu pažymėtos Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje indeksais 2-8; 2-9; 2-14; 2-15; 2-16 ir 2-17, tapo nepagrįstai įkeistos ir apribotos hipoteka.
13. Atsiliepime į atsakovės BUAB „LDK investicijos“ apeliacinį skundą ieškovė UAB „Studio Shape“ prašo skundą atmesti, Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas į apeliacinį skundą grindžiamas šiais pagrindiniais argumentais:
13.1. Iš sutarties nuostatų matyti, kad šalys susitarė dėl būsimo (dar nepastatyto) turto įsigijimo, ir pirkėjos, t. y. ieškovės įnašo į šią statybą. Ieškovės dalimis buvo finansuojama objekto statyba bei buvo sukurtas daiktas. Šią aplinkybę konstatavo ne tik Vilniaus apygardos teismas 2021 m. rugpjūčio 2 d. priimtame sprendime, bet ir Lietuvos apeliacinis teismas 2020 m. birželio 2 d. priimta nutartimi civilinėje byloje Nr. e2A-384-464/2020. Sutarties šalys teisėtai ir pagrįstai pasirašė papildomą susitarimą, kuriuo konstatavo pirkėjo finansinių prievolių tinkamą įvykdymą bei įformino turto perdavimo natūra faktą. Pasirašiusi sutartį ir jos pagrindu sumokėjusi visą turto kainą, ieškovė siekia iš de facto (faktinės) turto savininkės tapti ir de jure (teisine) jo savininke.
13.2. Sutarties šalys visiškai įvykdė sutarties ir pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas. Šalių valia buvo ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sutartį ir pirkimo–pardavimo sutartį, todėl yra pagrindas pripažinti, kad ikisutartiniams santykiams modifikavus į sutartinius pirkimo–pardavimo santykius, vienintelis teisėtas, teisingas ir sąžiningas ginčo sprendimo būdas yra patvirtinti Turto pirkimo–pardavimo sandorį ir pripažinti ieškovės nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą (turtą) panaikinant visus su turtu susijusius teisinius apribojimus.
Teisėjų kolegija
k o n s t a t u o j a :
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
14. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinių skundų faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniuose skunduose nustatytos ribos dėl to, kad to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundų ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 320 straipsnio 2 dalis).
Bylai reikšmingos faktinės aplinkybės
15. Byloje nustatyta, kad atsakovės N. L. (paskolos davėja) ir BUAB „LDK investicijos“ (paskolos gavėja) 2015 m. birželio 22 d. sudarė paskolos sutartį, kurios tikslinė panaudojimo paskirtis – žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), įsigijimo ir kotedžų projektavimo finansavimas. Šia paskolos sutartimi paskolos gavėja įsipareigojo įkeisti žemės sklypą, be to, šalys susitarė, kad, įkeitus žemės sklypą, laikoma, jog kartu su žemės sklypu paskolos davėjai yra įkeisti ir žemės sklype vėliau atsiradę visi statiniai bei įrenginiai, įskaitant, tačiau neapsiribojant kotedžus, inžinerinius tinklus ir komunikacijas. Paskolos gavėja įsipareigojo visus būsimus statinius ir įrenginius įkeisti paskolos davėjai po to, kai atitinkamas statinys ar įrenginys bus pastatytas / įrengtas tiek, kad būtų galima identifikuoti, nepriklausomai nuo jo baigtumo procento (paskolos sutarties 1.2, 1.4 punktai).
16. Nustatyta, kad atsakovė BUAB „LDK investicijos“ (pardavėja), ieškovė UAB „Studio Shape“ (pirkėja) ir trečiasis asmuo UAB „Projektų valdymo kompanija“ (projekto valdytoja) 2016 m. rugpjūčio 30 d. sudarė preliminariąją namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė BUAB „LDK investicijos“ įsipareigojo parduoti UAB „Studio Shape“ turtą – dvi dalis namo, statomo 0,2490 ha ploto atsakovei BUAB „LDK investicijos“ nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype. Bendra abiejų namo dalių ir jiems priklausančių žemės sklypo dalių kaina, nurodyta sutartyje, yra 112 077 Eur. Preliminariąja sutartimi ieškovė įsipareigojo už namo dalis mokėti dalimis sulig kiekvienu namo statybos etapo pradėjimu ar užbaigimu, t. y. iš esmės įsipareigojo sumokėti 100 proc. namo dalių ir žemės sklypo vertės dar iki pagrindinės sutarties sudarymo ir tvirtinimo (preliminariosios sutarties 2.2-2.13 punktai).
17. Nustatyta, kad notariškai patvirtinta 2016 m. lapkričio 23 d. pirkimo–pardavimo sutartimi BUAB „LDK investicijos“ pardavė ieškovei, o ieškovė nuosavybės teise įsigijo 203/1245 dalis žemės sklypo už 15 000 Eur. Pagal preliminariąją sutartį ieškovė laikotarpiu nuo 2016 m. rugsėjo 9 d. iki 2018 m. gegužės 22 d. atliko ir visus likusius mokėjimus, susijusius su namo dalių įsigijimu, t. y. sumokėjo atsakovei BUAB „LDK investicijos“ į projekto valdytojos sąskaitą iš viso 97 077 Eur ir visiškai atsiskaitė už įsigyjamą turtą.
18. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė UAB „Studio Shape“, atsakovė BUAB „LDK investicijos“ ir trečiasis asmuo UAB „Projektų valdymo kompanija“ 2018 m. rugpjūčio 7 d. sudarė papildomą susitarimą prie 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminariosios namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutarties, kuris, kaip nurodoma jo 4 punkte, kartu yra ir turto – buto, esančio bute / patalpoje, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresas (duomenys neskelbtini), su jiems priklausančiomis žemės sklypo dalimis, perdavimo–priėmimo aktas, ir kurio pagrindu šis turtas buvo faktiškai perduotas ieškovei kartu su raktais (susitarimo 3 punktas). Susitarimu buvo patvirtinta, kad pirkėja UAB „Studio Shape“ yra sumokėjusi visą turto kainą (susitarimo 1, 5, 8 punktai).
19. Byloje nustatyta, kad tarp atsakovių N. L. ir BUAB „LDK investicijos“ 2015 m. birželio 22 d. sudarytos paskolos sutarties vykdymo užtikrinimui 2015 m. liepos 8 d. buvo sudarytas hipotekos sandoris, įkeičiant žemės sklypą su būsimais statiniais, kuris buvo keičiamas atitinkamai sukūrus statomą objektą bei keičiantis jį identifikuojantiems duomenims. BUAB „LDK investicijos“ priklausančiam butui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 2018 m. kovo 16 d. buvo įregistruota hipoteka, nurodant, kad įkeičiamas daiktas – dalis patalpos/buto (bendras plotas 233,21 kv. m), 48 proc. baigtumas, įkeistos 7168/23321 dalys buto, t. y. 71,68 kv. m. ploto patalpos, pagal pradinę jų numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėtos indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m). Ieškovės įsigytos patalpos, užtikrinant atsakovių sudarytos paskolos sutarties įvykdymą, hipoteka įkeistos nebuvo.
20. Nustatyta, kad 2018 m. rugpjūčio 6 d. įregistruotas buto, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 100 proc. baigtumas. Atlikus naujus kadastrinius matavimus, ieškovės įsigytų patalpų indeksams buvo suteikti nauji indeksai ir tokiu būdu dalis UAB „Studio Shape“ įsigytų patalpų, kurios prieš tai nebuvo įkeistos, tapo įkeistos hipoteka.
21. Ginčas nagrinėjamoje byloje kilo tiek dėl ieškovės UAB „Studio Shape“, atsakovės UAB „LDK investicijos“ ir trečiojo asmens UAB „Projektų valdymo kompanija“ sudarytos preliminariosios sutarties kvalifikavimo ir nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą pripažinimo, tiek dėl įkeisto turto identifikacinių duomenų pasikeitimo nustatymo, įrašo apie hipotekos įregistravimą ir areštų panaikinimo. Apeliančių (atsakovių) BUAB „LDK investicijos“ ir N. L. teigimu, sutarties turinys aiškiai patvirtina, kad šalis siejo ikisutartiniai teisiniai santykiai, apibrėžti preliminariąją sutartimi, kurioje aiškiai sutarta apie pagrindinės sutarties sudarymą ateityje. Apeliantė UAB „LDK investicijos“, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, teigia, kad ne ieškovė, o atsakovė N. L. finansavo statybas pagal atskirą sutartį, todėl nebuvo jokio pagrindo preliminariąją sutartį kvalifikuoti pagal CK 6.401 straipsnio nuostatas. Tuo tarpu apeliantės N. L. teigimu, preliminariosios sutarties sudarymo metu namo dalys nebuvo pastatytos ir šalys neturėjo jos, hipotekos kreditorės, sutikimo, kas tik patvirtina, kad šalys sudarė preliminariąją, o ne pagrindinę sutartį. Be to, apeliantės N. L. teigimu, pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje neteisėtai ir nepagrįstai išėjo už ieškinio ribų ir apgynė ieškovės teises tokiu būdu, kokio ji neprašė.
Dėl sutarties kvalifikavimo ir nuosavybės teisių pripažinimo
22. Pagal nuoseklią kasacinio teismo praktiką, kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. liepos 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-224-1075/2021).
23. Visų pirma pažymėtina tai, kad, priešingai nei skunde nurodo apeliantė BUAB „LDK investicijos“, pirmosios instancijos teismas nekvalifikavo šalių sudarytos preliminariosios sutarties kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties pagal CK 6.401 straipsnio nuostatas, todėl ir vertinti apeliantės argumentus, kad neegzistuoja sąlygos, kurios leistų sutartį kvalifikuoti pagal paminėtą CK 6.401 straipsnį, nėra pagrindo.
24. Priešingai, kaip matyti iš skundžiamo sprendimo turinio, pirmosios instancijos teismas šalių sudarytą sutartį dėl būsimo, t. y. dar nepastatyto namo dalių (butų) pirkimo–pardavimo sutartį ir pirkėjos (ieškovės) įnašo į turto statybą kvalifikavo kaip preliminariąją (CK 6.165 straipsnis), tačiau įvertinęs tai, kad ieškovė už siekiamą įsigyti nekilnojamąjį turtą yra sumokėjusi visą kainą ir kad turtas buvo faktiškai perduotas ieškovei, remdamasis CK 1.93 straipsnio 4 dalimi, 6.309 straipsniu, 6.393 straipsnio 4 dalimi, sprendė, kad yra pagrindas pripažinti ieškovei nuosavybės teises į ginčo patalpas, įgytas pagal 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminariąją sutartį. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija toliau vertina, ar pirmosios instancijos teismas, pripažinęs ieškovei nuosavybės teises į ginčo nekilnojamąjį turtą, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
25. CK 6.165
straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. rugsėjo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-395/2014, ir kt.). Taigi preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų, kaip minėta, yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006; 2010 m. vasario 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-82/2010; 2017 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017, 15 punktas).
26. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė UAB „Studio Shape“ (pirkėja), atsakovė BUAB „LDK investicijos“ (pardavėja) ir trečiasis asmuo UAB „Projektų valdymo kompanija“ (projekto valdytoja) 2016 m. rugpjūčio 30 d. sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią pardavėja BUAB „LDK investicijos“ įsipareigojo parduoti ieškovei (pirkėjai) namo dalį, adresu (duomenys neskelbtini), kuris yra statomas pardavėjai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype (preliminariosios sutarties 1.4 punktas); pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį šalys sutarė sudaryti iki 2017 m. liepos 31 d. (preliminariosios sutarties 1.7 punktas). Preliminariosios sutarties 2.1 punktu šalys nustatė, kad bendra parduodamo turto su žemės sklypu kaina – 112 077 Eur. Sutarties 2.4-2.11 punktuose šalys sutarė dėl kainos apmokėjimo tvarkos, t. y. pirkėja (ieškovė) įsipareigojo sumokėti atitinkamas pinigų sumas per 5 darbo dienas nuo kiekvieno statybos darbų etapo: 15 000 Eur pradėjus sienų mūro darbus, 5 000 Eur baigus sienų mūro darbus ir įrengus perdangas, 10 000 Eur pradėjus stogo įrengimo darbus, 10 000 Eur – juos pabaigus, 10 000 Eur pradėjus langų ir išorinių durų įrengimo darbus, 10 000 Eur pradėjus sienų šiltinimo darbus, 10 000 Eur – juos pabaigus, 7 077 Eur pradėjus išorinių sienų struktūrinio tinko darbus. Šalys sutarė, kad visi mokėjimai bus atlikti į projekto valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“ sąskaitą (preliminariosios sutarties 2.2 punktas, 2.12 punktas).
27. Teisėjų kolegija, įvertinusi šalių 2016 m. rugpjūčio 30 d. sudarytos sutarties sąlygas ir turinį, konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju šalys sudarė preliminariąją būsimo, t. y. dar nepastatyto namo dalių (butų) pirkimo–pardavimo sutartį, kurio statyba būtų finansuojama pirkėjos (ieškovės) įnašais, nustatydamos ir terminą pagrindinei pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnis).
28. Byloje esantys duomenys (banko mokėjimo nurodymai) patvirtina, ir tarp šalių dėl to nekilo ginčo, kad už ginčo nekilnojamąjį turtą ieškovė (pirkėja) atsiskaitė visiškai, pervesdama į projekto valdytojos sąskaitą laikotarpiu nuo 2016 m. rugsėjo 9 d. iki 2018 m. gegužės 22 d. iš viso 97 077 Eur, o 2016 m. lapkričio 23 d. notariškai patvirtinta pirkimo–pardavimo sutartimi nuosavybės teise įsigijo iš atsakovės UAB „LDK investicijos“ 203/1245 dalį žemės sklypo už 15 000 Eur, iš viso už ginčo nekilnojamąjį turtą sumokėdama 112 077 Eur. Minėta, kad šalys – ieškovė UAB „Studio Shape“, atsakovė UAB „LDK investicijos“ ir trečiasis asmuo UAB „Projektų valdymo kompanija“ – 2018 m. rugpjūčio 7 d. sudarė papildomą susitarimą prie preliminariosios sutarties, kuriuo ne tik patvirtino, kad pirkėja (ieškovė), finansuodama turto statybą, yra tinkamai ir laiku sumokėjusi visą kainą už parduodamą turtą (susitarimo 5-8 punktai), bet kartu patvirtino ir tai, kad šis susitarimas yra turto perdavimo–priėmimo aktas (susitarimo 4 punktas) ir kad pardavėja (atsakovė UAB „LDK investicijos“) faktiškai perduoda pirkėjai turtą, kartu perduodama ir raktus (susitarimo 3 punktas). Papildomo susitarimo 9 punktu pardavėja UAB „LDK investicijos“ įsipareigojo pašalinti su turto areštu ir notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymu susijusias faktines ir teisines kliūtis per 1 mėnesį nuo susitarimo pasirašymo dienos. Byloje nėra ginčo, kad su turto areštu ir notarinės sutarties sudarymu susijusios kliūtys pašalintos nebuvo, pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis taip ir nebuvo sudaryta.
29. CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas–pardavimas. Kai pirkti ar parduoti daiktą įsipareigojęs asmuo atsisako įforminti sutartį įstatymų nustatyta forma, kita šalis turi teisę teismo tvarka reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis). Su šios normos taikymu tiesiogiai susijusi ir CK 1.93 straipsnio 4 dalis, nustatanti, kad jeigu viena iš sandorio šalių visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį, kuriam būtinas notaro patvirtinimas, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, teismas įvykdžiusios sandorį šalies reikalavimu turi teisę pripažinti sandorį galiojančiu; šiuo atveju sandorio po to notarine tvarka įforminti nebereikia. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tiek bendroji CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nustatyta, tiek ir specialioji – pirkimui–pardavimui taikoma – CK 6.309 straipsnyje įtvirtinta teisės norma reglamentuoja pagrindinės sutarties šalių santykius. Daikto perdavimas pirkėjui valdyti bei kainos ar jos dalies sumokėjimas yra šalių veiksmai, kurie yra jau pirkimo–pardavimo sutarties elementai (CK 6.305 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-599-378/2015).
30. Teisėjų kolegija, remdamasi paminėtu teisiniu reglamentavimu ir kasacinio teismo praktika bei įvertinusi byloje nustatytas prieš tai aptartas faktines aplinkybes, kad, šalims sudarius preliminariąją sutartį, pirkėja (ieškovė) UAB „Studio Shapes“ sumokėjo visą turto kainą ir kad pardavėja (atsakovė) BUAB „LDK investicijos“ 2018 m. rugpjūčio 7 d. papildomu susitarimu faktiškai perdavė turtą pirkėjai, konstatuoja, kad tarp šalių – ieškovės UAB „Studio Shape“ ir atsakovės BUAB „LDK investicijos“ – faktiškai susiklostė pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai, todėl sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino ieškovei nuosavybės teisę į ginčo nekilnojamąjį turtą.
31. Priešingai nei teigia apeliantės, tai, kad preliminariojoje sutartyje buvo aiškiai nurodyta, jog turtas ieškovės nuosavybėn pereis tik po notarinės pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, nereiškia, kad ieškovė (pirkėja), visiškai įvykdžiusi preliminariosios sutarties sąlygas, t. y. sumokėjusi visą ginčo patalpų kainą ir faktiškai perėmusi patalpas, ir atsakovei (pardavėjai) nesiėmus priemonių pašalinti kliūtis, trukdžiusias sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, neteko teisės ginti savo pažeistas teises, reikalaudama jai pripažinti nuosavybės teisę į ginčo turtą. Tokią apeliančių poziciją paneigia prieš tai paminėtos CK 1.93 straipsnio 4 dalies, 6.309 straipsnio ir 6.393 straipsnio 4 dalies nuostatos, nustatančios, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo ir jei pardavėjas, pirkėjui įvykdžius sutartį (šiuo atveju – sumokėjus visą turto kainą), vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali apginti pažeistas teises, nagrinėjamu atveju – pripažindamas nuosavybės teises.
32. Nepagrįstas apeliantės N. L. skundo argumentas, kad ieškovė UAB „Studio Shape“ elgėsi nesąžiningai, nes, žinodama apie BUAB „DK investicijos“ kreditorę, avansinius mokėjimus vykdė į projekto valdytojos sąskaitą, taip atimdama iš atsakovės galimybę patenkinti savo reikalavimas iš BUAB „LDK investicijos“ pagal paskolos sutartį, dėl ko, apeliantės teigimu, ieškovės teisės ir teisėti interesai negali būti ginami labiau, nei sąžiningos atsakovės. Kaip jau buvo minėta, 2016 m. rugpjūčio 30 d. preliminariąja namo dalies su sklypo dalimi pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovė (pirkėja) UAB „Studio Shape“ įsipareigojo visus mokėjimus atlikti į projekto valdytojos UAB „Projektų valdymo kompanija“ sąskaitą (preliminariosios sutarties 2.2 punktas, 2.12 punktas). Taigi, priešingai nei teigia apeliantė N. L., ieškovė, atlikdama mokėjimus į projekto valdytojos banko sąskaitą, vykdė šalių sudarytos preliminariosios sutarties sąlygas, o ne turėdama tikslą apsunkinti ar apriboti N. L., kaip BUAB „LDK investicijos“ kreditorės, galimybes patenkinti savo reikalavimą pagal paskolos sutartį. Atsižvelgiant į tai, tokie ieškovės veiksmai negali būti laikomi nesąžiningais.
33. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, įvertinusi byloje nustatytas faktines aplinkybes, remdamasi prieš tai paminėtu teisiniu reglamentavimu ir kasacinio teismo praktika, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, pripažinęs ieškovei nuosavybės teises į ginčo patalpas, įgytas pagal BUAB „LDK investicijos“ (pardavėjos), UAB „Studio Shape“(pirkėjos) ir UAB „Projektų valdymo kompanija“ (projekto valdytojos) 2016 m. rugpjūčio 30 d. sudarytą preliminariąją sutartį, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
Dėl apribojimų, susijusių su hipoteka ir areštais, turtui panaikinimo
34. Ginčas nagrinėjamoje byloje kilo dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo nustatyti įkeisto turto identifikacinių duomenų pasikeitimą. Apeliantės N. L. teigimu, pirmosios instancijos teismas, teisingai konstatavęs, kad nėra teisinio pagrindo panaikinti hipotekos sandorį, visiškai nepagrįstai ir neteisėtai išėjo už ieškinio ribų ir sprendimu apgynė ieškovės teises tokiu būdu, kokio ji neprašė.
35. Minėta, kad tarp atsakovių N. L. ir BUAB „LDK investicijos“ 2015 m. birželio 22 d. sudarytos paskolos sutarties vykdymo užtikrinimui 2015 m. liepos 8 d. buvo sudarytas hipotekos sandoris, įkeičiant žemės sklypą su būsimais statiniais, kuris buvo keičiamas atitinkamai sukūrus statomą objektą bei keičiantis jį identifikuojantiems duomenims. BUAB „LDK investicijos“ priklausančiam butui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 2018 m. kovo 16 d. buvo įregistruota hipoteka, nurodant, kad įkeičiamas daiktas – dalis patalpos/buto, pagal pradinę numeraciją Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byloje pažymėto indeksais 2-8 (35,27 kv. m), 2-9 (2,63 kv. m), 2-14 (4,45 kv. m), 2-15 (13,59 kv. m), 2-16 (13,14 kv. m) ir 2-17 (2,60 kv. m). Byloje nėra ginčo, kad ieškovės įsigyjamos patalpos pagal preliminarią sutartį buvo pažymėtos indeksais 2-3, 2-4, 2-5, 2-6, 2-7 pirmame aukšte ir indeksais 2-10, 2-11, 2-12, 2-13 antrame aukšte bei vienai patalpai indeksas nesuteiktas (užbaigus statybą ir atlikus naujus kadastrinius matavimus šiai patalpai suteikti indeksai 2-14, 2-15, 2-16, 2-25, 2-26). Tuo tarpu hipoteka, pagal šiuos duomenis, buvo įkeistos patalpos pažymėtos indeksais 2-8, 2-9 pirmame aukšte ir 2-14, 2-15, 2-16, 2-17 antrame aukšte. Kitaip tariant, byloje nebuvo ginčo dėl to, kad ieškovės įsigytos patalpos niekada nebuvo įkeistos hipoteka 2015 m. birželio 22 d. paskolos sutarties, sudarytos atsakovių UAB „LDK investicijos“ ir N. L., įvykdymo užtikrinimui.
36. Kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas, atlikus naujus kadastrinius matavimus, ieškovės įsigytų patalpų indeksams 2-3, 2-4, 2-5, 2-6, 2-7 (pirmame aukšte) buvo suteikti indeksai 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9, dėl ko pirmojo aukšto ieškovei priklausančios patalpos 2-8, 2-9, kurių ankstesnė numeracija buvo 2-6, 2-7 tariamai tapo įkeistos hipoteka. Antrame aukšte ieškovei priklausančios patalpos, kurioms buvo suteikti indeksai 2-10, 2-11, 2-12, 2-13 ir patalpai, kuriai indeksas nebuvo suteiktas, atlikus naujus kadastrinius matavimus buvo suteikti indeksai 2-14, 2-15, 2-16, 2-25, 2-26 (anksčiau neindeksuotai patalpai) ir patalpų 2-10, 2-11, 2-12, 2-13 indeksai buvo pakeisti į 2-17, 2-18, 2-19, 2-20. Tokiu būdu antrojo aukšto ieškovei priklausančios patalpos 2-14, 2-15, 2-16 (patalpoje kuriai anksčiau indeksas nebuvo suteiktas) ir 2-17 (ankstesnis indeksas 2-11) tariamai tapo įkeistos hipoteka.
37. Nustatyta, kad nors pareikštu ieškiniu ieškovė prašė panaikinti ginčo hipotekos sandorio specialiųjų sąlygų 4.2 punktą, tačiau pirmosios instancijos teismas, konstatavęs, kad tam nėra teisinio pagrindo, sprendė, kad ieškovės teisės gali būti apgintos ir kitu būdu, t. y. ne naikinant ginčo hipotekos sandorį, o konstatuojant įkeisto objekto identifikacinių duomenų pasikeitimą. Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje nustatytas faktines aplinkybes, sutinka su tokiu pirmosios instancijos teismo sprendimu ir papildomai pažymi, kad vien formalus faktinių duomenų pasikeitimas, t. y. nagrinėjamu atveju – patalpų indeksų numeracijos, atlikus naujus kadastrinius matavimus, pasikeitimas negali lemti, kad patalpos, kurios anksčiau nebuvo įkeistos, tapo apsunkintos hipoteka.
38. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, nustatęs (konstatavęs) įkeisto objekto identifikacinių duomenų pasikeitimą, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, tinkamai apgindamas ieškovės (pirkėjos) UAB „Studio Shape“ teises.
39. CK 1.138 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad civilines teises įstatymų nustatyta tvarka gina teismas, neviršydamas savo kompetencijos, šiame straipsnyje nurodytais ir kitais įstatymų nustatytais būdais. Toks teisinis reglamentavimas suponuoja bylą nagrinėjančio teismo pareigą įvertinti, ar ieškovės pasirinktas teisių gynybos būdas atitinka įstatyme įtvirtintą reglamentavimą, be kita ko, ar toks būdas gali būti taikomas konkretaus teisių pažeidimo atveju, ar egzistuoja alternatyvūs teisių gynybos būdai, ar įstatyme neįtvirtinta konkretaus teisių gynybos būdo taikymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-357-313/2019).
40. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas, kaip minėta, nustatęs, kad nėra teisinio pagrindo naikinti ginčo hipotekos sandorį, tačiau, patikslinęs byloje nustatytas faktines aplinkybes, konstatavo, kad ieškovės teisės gali būti apgintos ir kitu alternatyviu būdu, t. y. teismo sprendimu konstatuojant įkeisto nekilnojamojo turto objekto identifikacinių duomenų pasikeitimą. Atsižvelgiant į tai, priešingai nei teigia apeliantė, toks pirmosios instancijos teismo sprendimas nustatyti įkeisto objekto identifikacinių duomenų pasikeitimą, nors ieškovė prašė panaikinti ginčo hipotekos sandorio specialiųjų sąlygų 4.2 punktą, nėra ieškinio ribų peržengimas, o kvalifikuotinas kaip atitinkamo ieškinio reikalavimo patenkinimas iš dalies, taikant ne ieškovės pasirinktą radikalų teisių gynimo būdą – dalies hipotekos sandorio pripažinimą negaliojančiu, bet būdą, kuris yra adekvatus ginamos teisės pažeidimui.
41. Pirmosios instancijos teismas, pripažinęs ieškovei nuosavybės teises į ginčo patalpas bei nustatęs įkeisto turto identifikacinių duomenų pasikeitimą, pagrįstai nekilnojamojo turto registre panaikino įrašą – 2018 m. kovo 19 d. hipotekos registro pranešimą apie hipotekos įregistravimą Nr. (duomenys neskelbtini) nekilnojamojo turto objektui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) ir, atitinkamai, antstolių taikomus areštus nekilnojamojo turto objektui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).
Dėl procesinės bylos baigties
42. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas, iš dalies tenkinęs ieškovės ieškinį ir pripažinęs jai nuosavybės teises į ginčo nekilnojamąjį turtą, nustatęs įkeisto turto identifikacinių duomenų pasikeitimą bei, atitinkamai, panaikinęs nekilnojamojo turto registre įrašą bei antstolių taikomus areštus, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, kurio naikinti ar keisti apeliacinių skundų argumentais nėra pagrindo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
43. Apeliančių BUAB „LDK investicijos“ ir N. L. apeliacinius skundus atmetus, jų apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos.
44. Ieškovė UAB „Studio Shape“, pateikusi atsiliepimus į apeliacinius skundus, prašė priteisti bylinėjimosi išlaidas, tačiau iki bylos išnagrinėjimo iš esmės nepateikė jų faktą ir dydį pagrindžiančių dokumentų, todėl šios išlaidos nepriteistinos.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
n u t a r i a :
Vilniaus apygardos teismo 2021 m. rugpjūčio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Teisėjai Marius Bajoras
Rasa Gudžiūnienė
Romualda Janovičienė
Paminėta tekste:
2-10
CK
CK1 1.80 str. Imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio negaliojimas
CK1 1.78 str. Niekiniai ir nuginčijami sandoriai
e2A-384-464/2020
CPK
CPK 320 str. Bylos nagrinėjimo ribos
CK6 6.401 str. Būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis
CK6 6.165 str. Preliminarioji sutartis
e3K-3-226-695/2017
3K-3-599-378/2015
CK1 1.93 str. Sandorio negaliojimas dėl įstatymų reikalaujamos sandorio formos nesilaikymo
DK
e3K-3-357-313/2019