Klausimas. Dėl nuostolių apskaičiavimo būdų esant ikisutartinei civilinei atsakomybei: kuriuo metodu nustatomas pirkėjo nuostolis, kai pardavėjas nepagrįstai nutraukia preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir netrukus parduoda tą patį turtą kitam pirkėjui brangiau, ir kada galima reikalauti priteisti pačios nesąžiningos šalies gautą naudą (CK 6.163 str. 3 d., 6.165 str. 4 d., 6.249 str. 2 d.)
Šalys 2021 m. birželio 13 d. sudarė preliminariąją buto, garažo ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį už 124 000 Eur. Pardavėjas įsipareigojo iki 2021 m. gruodžio 31 d. atlikti sutarties priede nurodytus darbus ir sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau darbų neatliko, dokumentų neparengė, o 2022 m. rugpjūčio 29 d. pranešimu sutartį nutraukė, nurodęs praradęs pasitikėjimą pirkėju. 2023 m. balandžio 14 d. tą patį turtą jis pardavė kitam pirkėjui už 190 000 Eur. Pirkėjas prašė priteisti 61 000 Eur — pardavėjo gautą 66 000 Eur naudą, atėmus jo sumokėtą 5 000 Eur baudą. Žemesnės instancijos teismai ieškinį tenkino būtent šiuo pagrindu; kasacinis teismas jų sprendimus panaikino ir bylą grąžino nagrinėti iš naujo.
Preliminarioji sutartis — aukščiausias derybų pažangos laipsnis
Kai šalių derybos yra pasiekusios aukščiausią derybų pažangos laipsnį ir ketinimą sukurti sutartinius teisinius santykius šalys įformina preliminariąja sutartimi, šaliai, kuri jos neįvykdo, taikomos sutartinės civilinės atsakomybės taisyklės. Tai reiškia nukentėjusios šalies teisę nuostolių atlyginimo forma reikalauti grąžinti ją į tą padėtį, kurioje ji būtų buvusi, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta.
Prarastos galimybės piniginė vertė
Teisinis pagrindas atlyginti nukentėjusiai šaliai prarastos galimybės piniginę vertę yra įtvirtintas CK 6.163 straipsnio 3 dalyje (esant bendrajai ikisutartinei civilinei atsakomybei) ir CK 6.165 straipsnio 4 dalyje (kai ikisutartinė atsakomybė kyla nutraukus preliminariąją sutartį).
Objektyvusis metodas — pagrindinis
Nuostolis skaičiuojamas kaip kainų skirtumas tarp daikto rinkos kainos preliminariosios sutarties nutraukimo metu ir daikto kainos, nustatytos preliminariojoje sutartyje. Būtent šį skirtumą, remiantis bendrąja įrodinėjimo naštos paskirstymo taisykle, privalo įrodyti ieškovas (CPK 178 straipsnis).
Kaip įrodyti rinkos kainą
Tais atvejais, kai nesąžiningas pardavėjas, neteisėtai nutraukęs preliminariąją sutartį, praėjus trumpam laiko tarpui sudaro naują pagrindinę sutartį, daikto rinkos kaina nutraukimo metu gali būti įrodinėjama ir naujojoje pagrindinėje sutartyje nustatyta daikto kaina. Tai įrodinėjimo priemonė, o ne savarankiškas nuostolių apskaičiavimo būdas.
Nesąžiningos šalies gauta nauda — tik išimtiniais atvejais
Esant ikisutartinei civilinei atsakomybei, CK 6.249 straipsnio 2 dalį, leidžiančią nukentėjusiajam reikalauti priteisti pažeidėjo gautą naudą, galima taikyti tik išimtiniais atvejais: kai ieškovo patirto nuostolio nėra galimybės apskaičiuoti remiantis kitais kasacinio teismo praktikoje išplėtotais nuostolių apskaičiavimo būdais, arba kai nesąžiningos šalies neteisėtais veiksmais pažeidžiamas ne tik tinkamo sutarties vykdymo interesas, bet ir aukštesnės teisinės vertybės.
Kodėl šioje byloje metodas buvo netinkamas
Teismai nustatė neteisėto preliminariosios sutarties nutraukimo faktą, tačiau ieškovo nuostolio dydį nustatė taikydami netinkamą apskaičiavimo būdą — iš naujos pagrindinės sutarties kainos atėmė preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą ir taip faktiškai priteisė pardavėjo gautą naudą. Tai sudarė pagrindą abiejų instancijų procesinius sprendimus panaikinti ir bylą perduoti nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui.
Netesybos nepanaikina teisės į nuostolius
Nagrinėjamoje byloje pardavėjas buvo grąžinęs avansą ir sumokėjęs 5 000 Eur baudą. Netesybų sumokėjimas savaime nepašalina nukentėjusios šalies teisės reikalauti atlyginti likusią nuostolių dalį.