Klausimas. Dėl valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydžio ir apskaičiavimo tvarkos

Ieškovė (savivaldybės įmonė) prašė priteisti iš atsakovo (nuomininko) skolą už buto nuomą ir nuostolių dėl atsakovo iškraustymo atlyginimą. Buto, kuris priklauso Vilniaus miesto savivaldybei ir jį patikėjimo teise valdo ieškovė, nuomos sutartis buvo sudaryta pagal Kompensacijų už valstybės išperkamą nekilnojamąjį turtą dydžio, šaltinių, mokėjimo terminų bei tvarkos, taip pat garantijų ir lengvatų, numatytų Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme, įstatymą (toliau – Kompensacijų įstatymas), pritaikius valstybės garantiją asmenims, iškeldintiems iš savininkams sugrąžintų natūra patalpų. Ieškovė teigė, kad visa atsakovui nuomotų patalpų vertė (garantija) jau yra įskaičiuota, todėl atsakovas turėjo pradėti mokėti nuomos mokestį savo lėšomis.

Pirmosios instancijos teismas tenkino ieškovės ieškinio dalį dėl nuostolių atlyginimo, o ieškinio dalį dėl skolos priteisimo atmetė. Apeliacinės instancijos teismas paliko nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Teismai padarė išvadą, kad ieškovė nepagrįstai vienašališkai padidino nuomos sutartyje nustatytą nuomos mokestį, dėl to nepagrįstai apskaičiavo ir prašo iš nuomininko priteisti skolą už nuomos mokestį. Teismų vertinimu, nepriklausomai nuo pasikeitusio nuomos dydžio apskaičiavimo tvarkos reglamentavimo, nuomos sutarties tikslas buvo nustatyti nekintantį nuomos mokesčio už 1 kv. m dydį, iki jis bus padengtas iš valstybės garantijos, ir tik visiškai išnaudojus valstybės garantiją nuomos mokestis gali būti keičiamas (perskaičiuojamas) savivaldybės nustatyta tvarka.

Kasacinis teismas pažymėjo, kad savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydis nėra sutarties šalių susitarimo dalykas, nes jis reglamentuojamas teisės aktais. Dėl šios priežasties nuomos mokesčio dydžio perskaičiavimas, remiantis aktualiu teisiniu reglamentavimu ir nusistovėjusia kasacinio teismo praktika, priešingai nei nusprendė bylą nagrinėję teismai, nelaikytinas vienašaliu nuomos sutarties sąlygų keitimu.

Kasacinis teismas taip pat nurodė, kad savivaldybės pareiga apskaičiuoti ir perskaičiuoti savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydį pagal aktualią Vyriausybės nustatytą tvarką yra grindžiama CK 6.583 straipsnio 2 dalimi. Kasacinis teismas pripažino nepagrįsta teismų išvadą, kad pagal galiojusius teisės aktus nebuvo įtvirtinta galimybė savivaldybei ar kitam viešajam juridiniam asmeniui keisti nuomos mokesčio dydį, iki į jį bus įskaičiuota visa nuomininko nuomotų savininkui grąžintų patalpų vertė (garantija), todėl sutartimi nustatytas nuomos mokestis turi būti fiksuotas ir nekintantis. Kasacinis teismas nusprendė, kad šiuo atveju nurodytos aplinkybės patvirtina faktą, jog valstybė savo įsipareigojimus garantijos turėtojui atsakovui yra įvykdžiusi ir atsakovas savo teisę į valstybės garantiją įgyvendino.

Remdamasis nurodytais argumentais, kasacinis teismas panaikino teismų procesinius sprendimus ir priėmė naują sprendimą – ieškinį dėl skolos priteisimo patenkino.