Klausimas. Dėl administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros paslaugų sutarties nutraukimo tvarkos
Ieškovas (pastato administratorius) prašė teismo priteisti iš atsakovo (patalpų savininko) skolą, susidariusią už pastatui suteiktas bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros paslaugas. Atsakovas priešieškiniu prašė pripažinti su ieškovu sudarytas paslaugų sutartis nutrauktomis ir pasibaigusiomis, neatsižvelgiant į tai, jog tik dalis pastato patalpų savininkų pritarė tam, kad būtų pakeistas pastato administratorius ir būtų nutrauktos su juo sudarytos paslaugų sutartys. Byloje ginčas kilo dėl administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų sutarčių, sudarytų atsakovo ir ieškovo, vienašalio nutraukimo galimybės.
Pirmosios instancijos teismas sprendimu priešieškinį atmetė, ieškinį patenkino. Apeliacinės instancijos teismas paliko nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Teismai nustatė, kad paslaugų sutartis yra sudarę visi administracinės paskirties pastato patalpų savininkai. Sutartyse nėra įtvirtinta galimybė sutartis nutraukti vienašališkai. Ši galimybė susieta su kitų patalpų savininkų sudarytomis analogiškomis sutartimis. Naudojimosi pastato bendrojo naudojimo objektais tvarka nenustatyta. Sutarčių sąlygos nustato visų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, ne atskiras jos dalis, o mokestis už paslaugas skaičiuojamas proporcingai patalpų naudingajam plotui.
Kasacinis teismas išaiškino, kad santykiuose su trečiaisiais asmenimis bendrosios dalinės nuosavybės bendraturčiai veikia kaip vienas savininkas, todėl, administracinės paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams nusprendus samdyti išorinį administratorių nuosavybės teisei į bendrą turtą įgyvendinti, turi būti sudaroma sutartis, siejanti visus bendraturčius iš vienos pusės ir administratorių – iš kitos pusės.
Kasacinis teismas pažymėjo, kad vieno bendraturčio teisė nutraukti visų bendraturčių sudarytą bendro turto administravimo sutartį su turto administratoriumi turi būti aiškinama atsižvelgiant į daiktinės teisės normas. Jeigu bendro turto nuosavybės teisei įgyvendinti būtinas visų bendraturčių bendras sprendimas, įskaitant ir santykiuose su trečiaisiais asmenimis, tai tokia sutartis gali būti nutraukta tik visų bendraturčių bendru sprendimu. Atitinkamai ji negali būti nutraukiama ir vieno bendraturčio, jei nėra kitų pritarimo.
Nustačius, kad visi bendraturčiai dėl to paties objekto yra sudarę administravimo paslaugų sutartis su tuo pačiu administratoriumi, tai reiškia, kad administratorius bendraturčių pasirinktas bendru sutarimu, visi bendraturčiai yra sudarę (turinio, ne formos prasme) vieną bendrą sutartį su juo ir administratoriui pakeisti (santykiams su juo nutraukti) neišvengiamai būtinas bendras visų savininkų sutarimas.
Remdamasis nurodytais argumentais, kasacinis teismas apeliacinės instancijos teismo nutartį paliko nepakeistą.