Hipotekos kreditoriaus teisių gynimas nuginčijus hipotekos sandorį

Klausimas

Dėl hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdo ir jo taikymo, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigos įregistruoti tokį sandorį

Suformuluota taisyklė

Verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis su būsto pirkėjais. Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas – butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Tam nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties skolininko, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais. Tokią informaciją rūpestingas ir apdairus kreditorius gali objektyviai patikrinti ir kitais būdais, be kita ko, patikrindamas, ar faktiškai pastatytu butu niekas nesinaudoja, jo neįsirenginėja, jame negyvena ir pan. Taigi, atsižvelgiant į nurodytos verslo srities ypatumus, hipotekos kreditoriui, siekiančiam pagrįsti savo, kaip daiktinės teisės (hipotekos) įgijėjo, sąžiningumą, tokiais atvejais turi būti keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, nes jis finansavimo teisiniuose santykiuose veikia kaip profesionalas (verslininkas). Hipotekos kreditorius turi pagrįsti, jog tinkamai įvykdė minėtą pareigą, t. y. ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, dėl kurių toks sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Neįrodžius tokių aplinkybių, hipotekos kreditorius negali būti laikomas sąžiningu prieš trečiuosius asmenis (t. y. negalėjusiu žinoti, kad įkeičiamas turtas iki hipotekos sandorio sudarymo buvo parduotas ir skolininkui nuosavybės teise nebepriklauso). Tam tikrais atvejais, kai gyvenamojo namo ar buto statyba yra finansuojama tiek pirkėjų, sudariusių preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis, sumokėtomis lėšomis, tiek kreditoriaus suteikta paskola (kreditu), dėl nesąžiningo pardavėjo (skolininko) veiksmų gali būti pažeisti ir būsto pirkėjų, nedavusių sutikimo įkeisti jų įsigytą turtą, ir hipotekos kreditoriaus, kurio naudai neteisėtai buvo įkeistas jau parduotas turtas, teisės ir teisėti interesai. Esant tokiai situacijai, prioritetas turi būti teikiamas būsto pirkėjo – vartotojo, kuris laikomas silpnesniąja šalimi sutartiniuose santykiuose su verslininku, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugai. Teisinis reguliavimas nesudaro pagrindo pritarti atsakovės pozicijai, kad pirkėjas (vartotojas), pagal preliminariąją sutartį finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis (šiuo atveju ‒ prieš hipotekos kreditorę). Toks teisės aiškinimas reikštų ne tik tai, kad paneigiamas teisinis reguliavimas, pagal kurį tik į įstatymų nustatyta tvarka suformuotą ir įregistruotą nekilnojamojo turto objektą gali būti registruojamos teisės, bet ir tai, kad iš asmens reikalaujama neįmanomo (įregistruoti teises į objektą, kuris nėra įregistruotas dėl to, kad dar nėra sukurtas).